Blog

Budynek w zabudowie bliźniaczej

W rozumieniu przepisów prawa budowlanego budynek w zabudowie bliźniaczej jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.[1]

Według prawa budowlanego, „Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.”

Pojęcie obiektu w zabudowie bliźniaczej było również przedmiotem orzeczeń sądów administracyjnych. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dn. 25.04.2023 r., II OSK 1445/20 „Zabudowę bliźniaczą charakteryzuje m.in. to, że każdy obiekt posiada odrębne ściany zewnętrzne tak, aby każdy z budynków mógł w całości stanowić odrębny przedmiot własności. (…) Obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian. Podkreśla się, że praktyka architektoniczna wypracowała takie rozumienie tych pojęć, że pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej rozumie się dwa budynki (zazwyczaj w zwierciadlanym odbiciu), które stykają się jedynie ze sobą na całej długości jednej ze ścian, tworząc pary, a pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej – ciąg poszczególnych budynków stykających się ze sobą przeciwległymi ścianami.”

Tak więc pod względem konstrukcyjnym obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki jedynie przylegające do siebie jedną ze ścian.

Księgę wieczystą ustanawia się dla nieruchomości, tj. dla gruntu, a nie dla poszczególnych budynków. Oznacza to, że bliźniak będzie miał jedną księgę wieczystą, w której ujawnione będzie prawo własności gruntu, na którym umiejscowiony jest bliźniak. Gdy grunt zabudowany ujawnia się tę informację w księgach wieczystych. W przypadku bliźniaka mogą zamieszkiwać go dwie różne rodziny, tak więc obie będą współwłaścicielami gruntu zabudowanego domem w zabudowie bliźniaczej.

Lokal w budynku mieszkalnym dwulokalowym

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku wyodrębnienia lokali w budynku mieszkalnym dwulokalowym. Prawo budowlane dopuszcza wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych bądź lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.[2]

Na wstępie należy zauważyć, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.[3]” To, czy dany lokal może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, w powyższym rozumieniu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.[4]

Tylko taki samodzielny lokal mieszkalny może być przedmiotem odrębnej własności,[5] co oznacza, że może być dla niego założona odrębna księga wieczysta. W razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali każdemu z właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.[6] W takim przypadku nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.[7]

Podsumowując, istnieją zasadnicze różnice pomiędzy statusem prawnym obiektu w zabudowie bliźniaczej, a lokalem w budynku mieszkalnym dwulokalowym. Tylko bowiem wyodrębniony samodzielny lokal mieszkalny może być przedmiotem odrębnego prawa własności i może posiadać odrębną księgę wieczystą. Wówczas wszyscy właściciele lokali posiadają udziału we współwłasności części wspólnych, jak grunt czy urządzenia i elementy budynku służące wszystkim właścicielom lokali.

Takiego statusu prawnego nie można przypisać bliźniakowi – sam fakt istnienia dwóch budynków, które stykają się jedynie jedną ścianą nie będzie uzasadniał założenia odrębnej księgi wieczystej dla poszczególnych budynków. Księgę wieczystą ustanawia się co do zasady dla nieruchomości gruntowych, a fakt posadowienia na nim budynku oznacza jedynie, że jest to nieruchomość gruntowa zabudowana.

[1] art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

[2] art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

[3] art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

[4] art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

[5] art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

[6] art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

[7] art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali