Co można a czego nie można robić na balkonie w bloku?
Często zastanawiamy się, jakie zachowania są dozwolone, a jakie nie na balkonie w bloku. Wątpliwości te są uzasadnione – wszak z jednej strony na balkonie czujemy się „u siebie”, natomiast niektóre działania mogą oddziaływać na sąsiadów. Czy to, że korzysta się z balkonu, na który wychodzi się z własnego mieszkania uzasadnia dowolne zachowywanie się na nim?
Status prawny balkonu w bloku
Wydawać by się mogło, że we własnym mieszkaniu i przylegającym do niego balkonie można zachowywać się w pełni swobodnie. Status prawny balkonu w bloku nie jest jednak kwestią oczywistą i jednoznaczną, o czym świadczą liczne orzeczenia sądów.
W wyroku Sądu Najwyższego z dn. 03.10.2002 r., III RN 153/01 przesądzono, iż: „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego.” Przyjęto więc, że balkon stanowi część składową lokalu mieszkalnego z wszystkimi idącymi za tym konsekwencjami.
Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dn. 16.01.2014 r., I ACa 763/13, stwierdzono, że: „Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.”
Balkon ma dość skomplikowany status prawny. Z jednej strony w orzecznictwach uznawany jest za część składową lokalu mieszkalnego – skoro służy wyłącznie właścicielowi do użytku, z drugiej jednak – elementy konstrukcji balkonu połączone z bryłą budynku uznawane są za elementy stanowiące nieruchomość wspólną.
Należy przyjąć więc, że nie do końca jest tak, że właściciel mieszkania jest również właścicielem przynależącego do mieszkania balkonu.
Regulamin wspólnoty mieszkaniowej
Na ogół wspólnoty mieszkaniowe ustalają własne regulaminy. Warto zapoznać się z takim regulaminem, gdyż spółdzielnie mogą regulować zasady korzystania przez mieszkańców z balkonów. W razie ustanowienia takiego regulaminu należy się do niego zastosować.
Czego nie można robić na balkonie?
Przede wszystkim należy pamiętać, aby swoim zachowaniem nie przeszkadzać zbytnio pozostałym sąsiadom. Głośne zachowanie na balkonie np. urządzanie imprezy, spotkania towarzyskiego na balkonie może skończyć się nałożeniem grzywny, kary ograniczenia wolności bądź nawet podlegać karze aresztu. Zgodnie bowiem z art. 51 § 1 kodeksu wykroczeń: „Kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.” Karalne są również pomocnictwo i podżeganie do popełnienia wykroczenia.[1]
Popularne rozpalanie grilla na balkonie czy palenie tytoniu również może skończyć się nałożeniem grzywny. Art. 82 § 1 kodeksu wykroczeń wskazuje m.in., że: „Kto dokonuje czynności, które mogą spowodować pożar, jego rozprzestrzenianie się, utrudnienie prowadzenia działania ratowniczego lub ewakuacji, polegających na: 1) niedozwolonym używaniu otwartego ognia, paleniu tytoniu i stosowaniu innych czynników mogących zainicjować zapłon materiałów palnych, 2) używaniu instalacji, urządzeń i narzędzi niepoddanych wymaganej kontroli lub niesprawnych technicznie albo użytkowaniu ich w sposób niezgodny z przeznaczeniem lub warunkami określonymi przez producenta, jeżeli może się to przyczynić do powstania pożaru, wybuchu lub rozprzestrzeniania ognia, podlega karze aresztu, grzywny albo karze nagany.”
Bezpieczniejszą opcją, ze względu na zminimalizowanie ryzyka pożarowego, jest rozpalenie grilla elektrycznego. Nie oznacza to jednak tego, że w takim przypadku nie grożą żadne konsekwencje. Art. 144 kodeksu cywilnego stanowi, że „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.” Działania wskazane w powyższych przepisie są rozumiane bardzo szeroko. Będą to więc nie tylko np. przenikanie wody z jednej nieruchomości na drugą, co może mieć miejsce na balkonach, ale także np. przenikanie hałasów, dymów, zapachów, światła, wstrząsów. Tak więc nawet wówczas, gdy na nieruchomość sąsiednią nie będzie przenikać dym i zminimalizowane zostanie ryzyko pożarowe właściciel nieruchomości sąsiedniej i tak może podjąć odpowiednie kroki prawne w odpowiedzi na dobiegające do niego hałasy czy zapachy. Sąsiad może bowiem żądać, w oparciu o art. 144 kc w zw. z art. 222 § 2 kc, zaniechania naruszeń. W razie wyrządzenia szkód materialnych, może być on uprawniony do żądania odpowiedniego odszkodowania za wyrządzoną mu szkodę.
W razie powtarzających się głośnych spotkań towarzyskich na balkonie trwających do późnych godzin nocnych czy innego rodzaju zakłóceń sąsiedzi mogą rozważyć nawet wytoczenie powództwa o ochronę ich dóbr osobistych. Art. 23 kc wśród dóbr osobistych wymienia zdrowie, wolność, cześć, ale również nietykalność mieszkania. Ostatnie z przytoczonych dóbr osobistych jest rozumiane bardzo szeroko w orzecznictwie. Nie tylko jako wolność od wtargnięcia obcych osób do mieszkania, ale także jako „sferę określonego stanu psychicznego i emocjonalnego, jaki daje każdemu człowiekowi poczucie bezpiecznego i niezakłóconego posiadania własnego miejsca, w którym koncentruje swoje istotne sprawy życiowe i swoją prywatność”[2]. Osobie, której dobra osobiste zostały naruszone przysługuje prawo do żądania zadośćuczynienia za doznaną krzywdę, bądź żądanie zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej na wskazany cel społeczny.[3] W razie wyrządzenia szkody przysługuje prawo żądania zapłaty odszkodowania.[4]
Choć nie ma przepisów wprost zakazujących rozpalania grilla na balkonie, towarzyskich spotkań, czy też innych aktywności, to nie jest to tożsame z możliwością podejmowania dowolnych aktywności na balkonie w bloku.
Należy przede wszystkim kierować się zdrowym rozsądkiem i pamiętać, że osobom zajmującym sąsiednie nieruchomości przysługują różnorakie uprawnienia na wypadek, gdyby zachowanie sąsiadów było dla nich zbyt dokuczliwe z różnych przyczyn.
Incydentalne zdarzenia, np. jednorazowa głośna impreza, z której dobiegają różne hałasy czy rozpalenie grilla nie powinno skutkować wytoczeniem powództwa przez sąsiadów. Niewykluczone jest jednak wymierzenie grzywny za zakłócanie spokoju w jakikolwiek sposób.
[1] art. 51 § 2 kodeksu wykroczeń
[2] wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dn. 29.12.2000 r., I ACa 910/00
[3] art. 24 § 1 kodeksu cywilnego
[4] art. 24 § 2 kodeksu cywilnego